Innanzi tutto vogliamo ringraziare i cittadini residenti che hanno promosso con noi il ricorso e quelli che lo hanno sostenuto economicamente. Un grande ringraziamento va alle nostre avvocatesse Luisa Gracili e Piera Tonelli che hanno fatto un ottimo lavoro ed ai nostri consulenti in campo urbanistico ed amministrativo.
La sentenza fa già giurisprudenza a livello nazionale ed è pubblicata sulla rivista specializzata in diritto amministrativo Lex Italia.it ( https://lexitalia.it/a/2025/151405 ). Essa costituisce un precedente importante sulla sussistenza del diritto dei cittadini residenti ad “impugnare in senso giuridico una variante urbanistica, appellandosi al peggioramento delle proprie condizioni di vita, sotto il profilo sia della forte diminuzione di libertà di movimento da e verso le proprie abitazioni, sia del disturbo ambientale”.
Due parole sui tempi lunghissimi, quasi 5 anni per il pronunciamento del TAR. L’11 gennaio 2021, tre mesi dopo la presentazione del ricorso, i ricorrenti hanno fatto presentare allo Studio Gracili di Firenze, una “Istanza di Prelievo” in merito al ricorso al TAR sulla Variante Stadio. L’istanza in questione era la richiesta al TAR di una trattazione anticipata del ricorso e non fra x anni. Il Comune di Pisa ha rifiutato di aderire alla nostra istanza e quindi il “prelievo” non c’è stato. Quindi i 5 anni sono colpa soprattutto del Comune di Pisa.
La sentenza spazza via la Variante Stadio, (e gli atti ad essa presupposti, connessi e/o conseguenti) con tutte la previsione di ampliamento a 16.500 posti dello stadio e l’intervento di sostituzione edilizia con l’introduzione di nuove superfici commerciali per oltre 5.000mq di Superficie Utile Lorda (SUL).
Su quell’area a nostro avviso torna vigente la vecchia scheda norma 9.2 che ammette sullo stadio interventi di adeguamento dell’impianto, anche finalizzati all’incremento della capienza, comunque subordinati al rispetto delle “disposizioni vigenti”, fra cui quelle in materia di reperimento dei necessari standard urbanistici; interventi comunque provvisori, mirati a garantire la funzionalità dello stadio nell’attesa del suo trasferimento a Ospedaletto. (pag. 12 sentenza). Questo è quello che si può fare oggi sullo stadio e già il comune è fuori regola perché gli ampliamenti già fatti o in programma non prevedono standard.
I motivi di ricorso che sono stati accolti dal TAR e che incidono in modo a nostro avviso decisivo sulla possibilità futura di realizzare comunque uno stadio di quelle dimensioni e con quelle superfici complementari in quell’area, sono il terzo ed il quarto relativi rispettivamente agli standard urbanistici (verde e parcheggi) ed ai parcheggi pertinenziali.
Il quartiere di Porta a Lucca è carente degli spazi pubblici (standard) previsti dal D.M. 1444/68, in particolare verde pubblico, come la stessa Variante Stadio riconosceva ed anzi si proponeva, a parole, di integrare in parte. Ma poi in concreto la Variante prevedeva di togliere gli standard presenti nella previsione pre-Variante e monetizzare, cioè non realizzare, quelli dovuti per le ingenti superfici complementari (5.160mq). Tali standard, la cui monetizzazione spinge il TAR ad accogliere il motivo di ricorso, si estenderebbero per 4.128mq. Ma la monetizzazione, illegittima, è stata introdotta perché una tale superficie di verde e parcheggi non è fisicamente reperibile in quell’area. E questo è un motivo ostativo anche per qualsiasi altro progetto che preveda quelle estese “attività complementari” con vista Torre che sono il vero movente della scelta di riportare la previsione dello stadio tra le case di Porta a Lucca. Ma, come nota lo stesso TAR (pag. 28 della Sentenza) “l’impossibilità di avvalersi della monetizzazione costituisce un fattore ostativo alla realizzazione degli spazi commerciali complementari allo stadio, suscettibile di mettere in crisi la sostenibilità dell’intero intervento”.
Ad analoga conclusione si giunge dall’accoglimento da parte del TAR del quarto motivo di ricorso: il mancato reperimento nella variante della dotazione di parcheggi pertinenziali richiesti dal regolamento urbanistico comunale, nonché dalla normativa regionale per i nuovi esercizi commerciali e dalle norme tecniche del C.O.N.I. in materia di impianti sportivi. Per il Comune quelle disposizioni riguarderebbero i soli interventi di nuova costruzione ma il TAR smentisce e ricorda che per le nuove attività complementari le norme prevedono “una riserva di spazi a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione”. Poi altri parcheggi sono richiesti dalla la legge regionale sul commercio. Infine occorrono anche quelli relativi all’aumento del numero degli spettatori per l’impianto. “Le difese comunali rinviano allo Studio della mobilità, ….., il tutto sulla base di calcoli virtuali che, tuttavia, non tengono in alcun conto le disposizioni ricordate” (pag. 30 della Sentenza). Ma perché il comune fa questo? Perché quel progetto di ampliamento dello stadio, con quelle superfici complementari enormi che sono il motore vero dell’operazione, in quel luogo e in quel quartiere residenziale, non riesce fisicamente a ritrovare gli spazi previsti dalle norme. E questo vale e varrà per qualsiasi altro progetto di quelle dimensioni in quel luogo.
Questa è la lezione che il comune deve trarre dalla cocente sconfitta patita per iniziativa di un gruppo di cittadini e di una piccola associazione ambientalista.
In quello spazio al posto dello stadio deve a nostro avviso realizzarsi un grande parco urbano a verde. In questo modo si attuerebbe la previsione del nuovo PSI (Piano Strutturale Intercomunale) che individua tra le carenze dell’UTOE di Porta a Lucca quella degli “standard urbanistici” in particolare a verde e individua tra gli Obbiettivi di qualità da perseguire il “reperimento di aree libere o da liberare, attraverso trasferimenti di volumetrie, da destinare all’incremento delle dotazioni di standard”.
Lo stadio può essere realizzato in area almeno in parte già “consumata” a Ospedaletto e raggiungibile attraverso la linea ferroviaria Pisa-Collesalvetti-Vada, ancora in esercizio per i merci, utilizzata come tranvia urbana, in modo da ridurre la necessità di parcheggi.
Una nuova variante dovrebbe per noi recepire questi contenuti, riportando a Ospedaletto la previsione urbanistica dello stadio e, contemporaneamente, consentire i lavori di manutenzione dell’Arena Garibaldi per farvi disputare alla squadra il campionato di A, rispettando però le regole citate.
Tra gli effetti della sentenza c’è la decadenza nell’Art. 66 UTOE 4P – Porta a Lucca – Pratale nord del nuovo Piano Strutturale Intercomunale di tutti i riferimenti alla Variante Stadio, che non esiste più (in particolare la conferma dei “dimensionamenti delle funzioni previste”).
Anche la tanto invocata legge sugli stadi non offre a nostro avviso facili scappatoie. In particolare al comma 2 dell’Art. 4 della DL n. 38/2021 si afferma che il “documento di fattibilità delle alternative progettuali” presentato dal proponente “Nel caso di intervento su impianto preesistente da dismettere, …, può prevederne la demolizione e ricostruzione, anche con volumetria e sagoma diverse,…, nel rispetto della disciplina urbanistica vigente sull’area.” Anche la tanto invocata “conferenza di servizi decisoria” la cui conclusione “costituisce dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza dell’opera,… , nonché, …, variante allo strumento urbanistico comunale” potrebbe cambiare le previsioni sull’area, che ora sono quelle ante-Variante Stadio, ma dovrebbe comunque rispettare le norme nazionali, regionali e comunali su standard urbanistici e parcheggi pertinenziali. Quindi siamo sempre lì.
Ma la sentenza ha a nostro avviso altri effetti. Anche la valutazione svolta da Avalon Advisor immobiliare di circa 4,3 milioni di euro, considerando anche la potenzialità edificatoria commerciale, viene dalla sentenza spazzata via essendo decaduta la Variante Stadio con le sue previsioni commerciali.
Tralasciamo altri eventuali effetti collaterali che la sentenza potrebbe avere, sempre a causa delle procedure affrettate e superficiali che si sono volute tenere nell’approvazione della Variante.
Quindi non ci sono né scorciatoie né scappatoie alla sentenza del TAR. Altro che ininfluente. Ha sbagliato a nostro avviso il sindaco a dire che “La sentenza è ormai superata dai fatti” e che “sul piano sostanziale non cambia niente”. Le sentenza del TAR vanno rispettate, dovrebbe averlo capito il sindaco, altrimenti il comune rischia solo una nuova sconfitta al TAR.
Anche perché: non c’è due senza tre.
Pisa 14 maggio 2025
Associazione ambientalista
LA CITTÀ ECOLOGICA APS
Il Comunicato su la testata on line PisaToDay.it del 14 maggio 2025
Il Comunicato su la testata La Nazione on line del 17 maggio 2025